2006年05月16日

住宅ローン金利の基準となる長期金利が2%へ

10年以上の固定期間のある住宅ローン金利は、10年もの国債利回りが基準となっています。その数字がおよそ7年ぶりに2%に達しました。
無題.JPG


このチャートを見て、今後金利がどうなるように感じられるでしょうか。少なくとも3年前の水準がいかに異常であったかはお分かりになるでしょう。一般の新聞でも日々の数字が掲載されているので、ローン金利の気になる方はチェックしたほうが良いでしょう。

つくば・土浦、あるいは守谷は住宅購入意欲が高いですし。続きを読む
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2006年05月05日

常陽銀行が全宅住宅ローンと提携

以下、常陽銀行のプレスリリース

全宅住宅ローン株式会社との提携について

 常陽銀行(頭取 鬼澤 邦夫)は、このたび、全宅住宅ローン株式会社と提携契約を締結し、同社との提携住宅ローンおよびつなぎ融資の取扱いを開始いたしますので、下記のとおりお知らせいたします。
 なお、全宅住宅ローン株式会社との提携は関東地方の地方銀行で初めてとなります。
 当行は、これからもお客様のお役に立つ商品のご提供に努めてまいります。



1. 提携の概要
 本提携は、全宅住宅ローン株式会社が取扱う住宅金融公庫の証券買取型住宅ローン「フラット35」を利用されるお客様の自己資金が不足する場合等に、「フラット35」と併せて常陽銀行の提携住宅ローンをご利用いただくというものです。また、「フラット35」の融資実行前に資金が必要となる場合には当行のつなぎ融資をご利用いただけます。これによりお客様にはよりさまざまな選択肢の中から住宅資金の計画を立てていただけるようになります。
 
2. 商品の特長
(1) 住宅金融公庫の証券買取型住宅ローン「フラット35」の借入限度額(所要資金の80%)を超える資金について、諸経費を含めた所要資金の最大100%まで、当行の提携住宅ローンがご利用いただけます。
(2) 併用融資の割合はお客様がご自由に決定いただけます。
(3) 当行の提携住宅ローンは金利選択型(変動金利、固定3、5、10年)もしくは完全固定金利のご選択ができます。
(4) 商品の組み合わせにより、将来の金利変動リスクを抑えることや毎月の返済金額をご返済終了まで一定額にすることができるなどのメリットがあります。
 
3. 取扱い開始日
 5月8日(月)

以 上

これはなかなか画期的です。フラット35につなぎ融資を提供する、という点です。

直近はメガバンクの長期固定住宅ローンで低金利が提供されているので魅力は今ひとつですが、フラット35は相対的に低金利での固定融資がなされています。しかし、つなぎ融資の仕組みがないため、マンションはともかく一戸建てのケースでは使いづらい欠点がありました。

一般に一戸建ての場合、建築の進捗にあわせて代金を支払い、完成時点でその割合は7〜8割に達します。しかし住宅ローンは完成した住宅と土地を担保に融資されるものなので、完成して登記が完了するまで手元にお金がきません。別にお金を準備しないとお話にならないケースが多いのです。

その期間の支払いのために行われるのがつなぎ融資(あるいは中間融資、厳密には違う)です。自行独自の住宅ローンでは当然この制度はありました。

常陽銀行なかなかやりますね。まぁ金利競争に巻き込まれてただでさえ苦しい利鞘の縮小を嫌った苦肉の策かもしれませんが、利便性は高まる可能性が高いです。

詳細わかり次第また取り上げようと思います。ん、まさか完成保証とセットになっているタイプじゃないですよね・・・続きを読む
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2006年04月29日

マンション販売チラシに業者の良心を見る

いよいよゴールデン・ウィークですね。(今日はそうでもありませんが)おおむね連休期間中の天気は良いそうです。

ここが勝負どころということなのか、昨日金曜日の折込チラシにはマンション販売広告がたくさん入っていました。つくば市内での分譲のほかつくばエクスプレス沿線も合わせ、6つでしょうか。多いですねぇ。

商売柄一応目を通すことにしているのですが、近頃は内容に少し変化が見られます。例の耐震強度偽造問題を意識してか、品質保証体制を強調したつくりになっているものが多いです。まぁ当然です。

加えて「月々○万円の支払です!現在の家賃相当払いでマンションが買えます!」といった手軽さを強調する見出しが少なくなっている事にも気がつきます。考えられる理由は2つ。

→市場の買い意欲が強く安く見せるor安く売る必要がない
→住宅ローン金利が上昇基調でいい加減な返済例で購入しやすさを強調するとまずいと考えている


ことTX沿線の分譲物件についてはこの両方だと思います。一時期は「月々8万円+ボーナス月50万円でOK」という大見出しをつけ、その下に小さな文字で(3年固定ローンの場合。それ以降の支払額が変動することがあります)という形ばかりのエクスキューズでごまかしたものが多かったものです。

日銀の量的緩和政策解除までは「4年後も金利が上がっていない可能性がある」と強弁していたのかも知れませんが、さすがにこうなっては難しいと考えたのでしょうね。

もっとも、これはチラシでの変化なので販売の現場でどのような会話になっているのかはわかりません。




.続きを読む
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2006年04月16日

つくば市の住宅地価を相対観で確認する

重複しますが・・・

つくば市春日春日2丁目15番5(つくば駅から1,200m) 87.5千円/平米
千現1丁目18番20(つくば駅から2,100m)      125千円/平米
竹園2丁目7番8(つくば駅から1,200m)        158千円/平米

でした。若干法規制などが異なるので単純比較は出来ませんが、建ぺい率/容積率=60/200で似たような地価のものをさがしてきました。

千葉県柏市あけぼの2−5−23(JR柏駅から1,100m)   144千円/平米
千葉県我孫子市台田2−7−14(JR我孫子駅から1,100m)120千円/平米
千葉市中央区本町2−8−12(JR千葉駅から1,800m)  150千円/平米
東京都八王子市暁町2−27 JR八王子駅から2,300m)  125千円/平米
埼玉県桶川市大字加納字堀切4番16(JR桶川駅から1,800m)89千円/平米

・・・疲れてきたのでこのへんで。

私の印象では、ネームバリューと都心へのアクセスを考えて競合する地区は東京都では八王子市、千葉県なら柏市や千葉市ってとこでしょうか。神奈川はアクセス比で割高で該当なし。

まぁ、いい加減な検証なので本気の方は自分で確かめてください。

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2006年04月09日

いまなら住宅ローンといえば茨城銀行!?

この4月適用住宅ローン金利で、やるき満々の数字を提示したのが茨城銀行。正直言って目を疑いました。日経新聞の北関東版のベタ記事で最初みたのですが、誤植(失礼)かと思いました。

http://www.ibagin.co.jp/news/2006/0403_1/index.htm

直近の長期金利上昇を見て都銀を中心に長期固定型ローンの金利をかなり高めに見直す動きがあるなか、ここで強気の攻めです。

融資期間----------- 適用金利xxxxx常陽xxxxx三井住友
10年超20年以内    2.65%    2.90    2.88
20年超30年以内    2.70%    2.95    2.90
30年超35年以内    2.75%    2.98    2.98

条件は多少違うでしょうが、もしかしたら全国で一番低金利かもしれません。常陽も一時のやる気のない金利設定から見ればずいぶん頑張っていますが及びません。

まー背景につくば近隣の住宅購入意欲の高まりがあるのは確かですね。

しかし余計なお世話ながらこんな金利で適正利ざやが確保できるのか心配です。例の騒動があっただけに躍動感あふれる戦略をあえてとったということでしょうか。いずれにしても利用者にはチャンスです。

ちなみに元相棒の関東つくば銀行はウェブサイトを見る限り、相変わらずのようです。続きを読む
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2006年04月08日

つくば・土浦の住宅地価

今回は単純に数字だけ

−−−−−−−−−千現1丁目−−−−−竹園2丁目−−−−−−千束2丁目
2006年  125千円/平米  158千円/平米   52千円/平米  
2005年  119千円/平米  153千円/平米   58千円/平米
2004年  121千円/平米  155千円/平米   67千円/平米
2003年  125千円/平米  160千円/平米   77千円/平米
2002年  131千円/平米  167千円/平米   88千円/平米
2001年  138千円/平米  178千円/平米   98千円/平米
2000年  146千円/平米  189千円/平米  107千円/平米
1999年  150千円/平米  −−−−−−−−−−117千円/平米
1998年  161千円/平米  −−−−−−−−−−134千円/平米
1997年  169千円/平米  −−−−−−−−−−148千円/平米
1996年  182千円/平米  −−−−−−−−−−176千円/平米
1995年  201千円/平米  −−−−−−−−−−191千円/平米

ちなみに茨城県土浦市千束町の最高値は、92年の211千円/平米です。高い、というかすごい下がり方です。よく半値8掛2割引といいますが、それだと68万円になります。

これは・・・そろそろ嫌いでなければ土浦は買いでしょうか?相場用語にオーバーシュートという言葉がありますが・・・根拠はありません。
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2006年04月01日

マンションの外観が田舎ほどイマイチな訳

何度か取り上げましたが、つくば市は今マンションラッシュです。賃貸に住む私のポストにも毎日のようにチラシが放り込まれています。最近はどの物件も似たような外観が多いですね。

一般に中層マンションはRC(鉄筋コンクリート)造です。S(鉄骨)造などに比べてコストが安いからです。それをさらに安くしようとして鉄筋を減らしたのが例の事件ですね。

中高層RC造では、強度保持のために柱(や梁)が太く&多くなる大きな欠点があります。このため古いマンションでは室内空間に食い込んだ柱のために和室が5.3畳といった収まりの悪い形になります。

これを避けるために最近多用されているのが、柱を室内空間の外に追い出して柱と柱の間をベランダとして利用する方法です。従来は柱の外にテラスを張り出させるほうが多かったのです。

  (一昔前)         (最近よくある)
  _____
  |テラス|          ______ 
 ■−−−−−■       ■_____■
 |−−−−−|       |−−−−−|
 |−室内−−|       |−室内−−|
 |−−−−−|       |−−−−−|
 ■−−−−−■       ■−−−−−■
(使用のブラウザやフォントによってズレて見えましたらすみません)

なぜそうだったかというと、建ぺい率や容積率で有利だからです。つまり狭い土地に出来るだけ多くの利用空間を確保できるのです。高い地価を前提としていたゆえに出っ張りが生じ、外観にもバラエティーが出来ました。

地価が下がり単位当たりのコストに余裕が出来たがために、凡庸な外観や設計に工夫のないつくりになったとするとやや残念な気がするのです。

住むのにはあまり関係ないですし、外観はその周辺環境を含めて評価されるべきでしょうから、まー単なる雑談ということで。
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2006年02月21日

目立つペット可のマンション

近頃盛んに折込やポスティングでつくば市内の新築マンション広告を目にします。私自身が買う予定は全くありませんが、仕事柄一通り目を通すことにしています。気にしているのは相場です。

それ以外に目に付くのはは、「ペット飼育可」と謳う見出しです。最近増えましたね。”不可”のマンションと何が違うのかよくわかりませんが、とりあえずペット用足洗い場がついているのは間違いないようです。ニーズがよほど高いと見えます。

ペットについて一般的に「猫派」「犬派」があるといわれます。私は・・・どちらでもないんですね。行き来のある親戚一同を見回しても、ペットを飼っている人は皆無!です。あえて言えば「植物派」です。多くは田舎に住んでいるので、家に庭があります。そこには私の実家もそうですが、木や花がたくさん植えてあります。

だれもが家族(人間)以外の生き物とともに生活したいと心の底で思っているとすると、「動物派」「植物派」に遺伝的なところからタイプ分けできるのかな、とふと思いました(多分ちがいます)。あるいは、自宅に生き物を飼うスペースがあるorないという物理的な問題が大きいとすれば、より占有面積の狭い「動物派」のシェアがその地域の都市化のバロメーターになっているかも知れません。少し調べてみたくなりました。続きを読む
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2005年12月09日

つくばにマンションブームはくるのか

今話題のマンション業界ですが、街を見回してきづいたことが2つ。

1.売り出し即完売のマンションに空室が
 もちろんどことはいえませんが、中心部にあるマンションの最上階に明らかに人が住んでいなさそうな部屋があります。「全室完売しました」に偽り?、ではないでしょう。多分転売目的で買って放置してあるんだと思います。一番いい部屋なところがクサイ。

正直、マンションでキャピタルゲイン狙いっていまどきどうなの?

2.マンションブームがついにくるのか

 東大通りと土浦学園線の交わった旧公務員宿舎(?ちゃんと調べてはいません)の一等地に、
マンションディベロッパー「フージャースコーポーレーション」の大段幕。株好きなら知らないものはいない新興企業。建物が完成する前に売り切り、高速資金回転の実質無借金で有名です。どうやらTX沿線に目をつけているようですね。

で、どれだけマンションが建つのでしょうか。

チラシとかで住宅の販売価格を見るとどうも高いですよね。おいおいと、これなら東京都内で買えるんじゃないかと。私は「日本の地価は上がらない」に一票です。
posted by Naoh at 02:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいの話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
ninki.gif

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